Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gerekenler; satın alma amacı, lokasyon, bina yaşı, finansman, getiri, fiyat ve yapı özellikleri olarak özetlenebilir. Yüksek bütçe ve uzun vadeli finansal sonuçlar getirmesi nedeniyle gayrimenkul alımlarında bütüncül bir yaklaşımın benimsenmesi gerekir.
Sadece konum, büyüklük ve fiyat gibi ana etkenlere odaklanmak, ilerleyen süreçlerde farklı problemlere yol açar. Dolayısıyla bunlara ek olarak deprem güvenliği, hukuki durum, yapının fiziksel özellikleri, finansman koşulları ve gelecekteki değer artışının da dikkate alınması gerekir.
Ev Alacaklar İçin Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Adımlar
Konut satın alırken acele karar vermek yerine sistematik hareket etmek gerekir. İlk olarak satın amacı netleştirilmelidir. Alınacak konuta oturulacak mı, kiraya mı verilecek yoksa geleceğe yönelik bir yatırım mı yapılacak? Satın alma amacına göre lokasyon, fiziksel özellikler ve diğer detaylar ele alınmalıdır. Bu süreçte dikkate alınacak adımlar genel olarak aşağıdaki gibidir:
Adım | Cevaplanacak Soru |
Satın alma amacı | Ev oturum veya yatırım için mi alınacak? |
Lokasyon | Bölgenin mevcut ve gelecekteki talebi nasıl? Gelişime açık mı? |
Tapu | Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz veya şerh var mı? Satış hukuki mi? |
Yapı | Binanın deprem güvenliği ve teknik durumu nasıl? Kaç yaşında? |
Fiyat | İstenen fiyat bölgedeki benzer taşınmazlara yakın mı? |
Finansman | Peşin ödeme veya kredi seçeneklerinden hangisi daha uygun? |
Getiri | Gayrimenkulün kira getirisi ve değer artışı potansiyeli nedir? |
Söz konusu soruların yanıtları, doğru konutun bulunmasına katkı verir. Ancak bu soruların yanıtlarını gerçekçi bir bakış açısı ve doğru verilerle vermek gerekir.
- Gayrimenkul Alım Amacınızı Belirleyin
Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gerekenlerin başında satın alma amacı gelir. Zira oturmak için alınan bir konutla yatırımlık konutun değerlendirme konutu farklıdır. Oturmak için alınan konutlarda günlük yaşam uygunluğu daha ön plandadır. Rahatlık ve konfor gibi konulara daha fazla önem verilmesi gerekir. Kullanım özellikleri, gürültüye maruziyet ve yakın çevredeki sosyal alanlar gibi hususlar da öncelikli olarak değerlendirilir.
Yatırım amaçlı alınan konutta ise kira getirisi ve gelecekteki değer artış potansiyeli çok daha önemli konulardır. Dolayısıyla çok daha farklı kriterler üzerinden değerlendirme yapılır. Hatta yatırım süresine (kısa veya uzun vadeli) göre dahi buradaki değerlendirme kriterleri arasında farklılıklar olabilir.
- Lokasyon Seçimi Neden En Kritik Faktördür?
Lokasyon, gerek oturum gerekse de yatırım amaçlı konut alırken dikkat edilmesi gereken önemli kriterlerdendir. Zira konum, evde oturan kişilerin yaşam kalitesini direkt olarak etkiler. Bu durum ise kira, konfor ve gelecekteki değer artışı gibi konularla yakından ilgilidir.
Lokasyon değerlendirilirken sadece merkezi bir noktaya yakınlık olarak kabul edilmemesi gerekir. Bölgedeki mevcut ulaşım olanakları ve gelecekteki olası değişimi de göz önünde bulundurulmalıdır. Bu noktada şu hususlar dikkate alınabilir:
- Ana ulaşım arterlerine ve toplu taşıma bağlantılarına erişim
- Bölgedeki iş merkezleri ve diğer istihdam olanakları
- Eğitim, sağlık ve diğer kamu kurumlarına yakınlık
- Çevredeki yapılaşma ve imar planları
- Sosyal alanlar
- Yeni altyapı ve ulaşım yatırımları
Söz konusu hususlara ek olarak bölgenin gelecekteki değer artış potansiyeli de dikkate alınmalıdır. Bu husus, özellikle yatırımlık gayrimenkuller söz konusu olduğunda çok daha önemli hale gelir.
- Tapu ve Hukuki Kontroller
Hukuki kontroller ve tapu konusu, gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gerekenlerin arasında bulunur ve son derece önemlidir. Taşınmazın tapu kayıtlarının satın alma sürecinden incelenmesi, olası problemlerin önüne geçer. Bu inceleme, yapının hukuki durumunun anlaşılmasına da yardımcı olur.
İncelenecek tapu kayıtlarında taşınmazın niteliği, bağımsız bölümleri ve mülkiyet durumlarının kontrol edilmesi son derece önemlidir. Gayrimenkulün üzerindeki ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı ve benzer durumlar olup olmadığı incelenmelidir. Söz konusu incelemelerde yapının mevcut durumuyla resmiyetteki durumunun uyumlu olması kritik önemdedir.
İncelemelerde yapının kentsel dönüşüm bölgesinde bulunup bulunmadığının da kontrol edilmesi gerekir. Özellikle eski binalarda bulunan konutlar alınmadan önce bu hususa dikkat edilmelidir. Zira eski yapıların kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak yeniden yapılması, tüm planların değişmesine yol açacaktır.
Gayrimenkulün Fiziksel Durumu Nasıl İncelenmeli?
Yapıların fiziksek durumlarının incelenmesi, sadece dış görünüşüne bakılarak yapılmaz. Burada önemli olan yapıların taşıyıcı elamanlarının durumudur. Özellikle deprem riskinin bulunduğu bölgelerde yapıların fiziksel durumunun incelenmesi, gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gerekenlerin başında gelir.
Binanın yönetmeliklere uygun olup olmadığı, inşa edildikten sonra taşıyıcı elemanlarının değiştirilip değiştirilmediği, yeni bağımsız bölüm eklenmesi gibi durumların ortaya konması gerekir.
Fiziksel durum incelenirken dikkat edilmesi gerekenler genel olarak aşağıdaki gibidir:
- Deprem dayanıklılığı için binan taşıyıcı sistemlerinin durumu, yapı geçmişi, yapılan değişiklikler ve mevcut teknik durumu incelenmelidir.
- Bina yaşı önemli bir kriterdir. Yaşlı binaların ömrü azalmıştır. Ayrıca daha fazla bakım masrafları vardır. Buna karşın ilk satın alma maliyetleri düşüktür.
- Elektrik, su ve doğalgaz tesisatlarının durumu incelenir. Bakım ve tamirata ihtiyaç olup olmadığı tespit edilir.
- Isı ve ses yalıtımı olup olmadığına bakılır.
- Nem ve rutubetten etkilenen bölümlerin varlığı incelenir.
- Ortak alanların, yani merdivenler, asansör, bina girişi, otopark gibi bölümlerin durumuna bakılır.
Söz konusu sürecin detaylı ve gerekirse bir uzmanla gerçekleştirilmesi son derece önemlidir.
- Fiyat Analizi ve Piyasa Araştırması
Fiyat analizi ve piyasa araştırması, aynı bölgede yer alan ve benzer özelliklere sahip konutlar üzerinden yapılır. Burada olabildiğince çok sayıda örneğin incelenmesi gerekir. Kıyaslama yaparken konum, brüt ve net alan, cephe özellikleri, kat, oda sayısı, otopark durumu ve site olanakları gibi hususlar dikkate alınır.
Avantajlı fiyat seçeneklerini değerlendirmek ve lansman döneminde sunulan fırsatlardan yararlanmak için Fırat Life Style’ın devam eden projeler sayfasını inceleyebilirsiniz. Markanın proje deneyimi ve daha önce hayata geçirdiği yapılar hakkında bilgi edinmek için tamamlanan projeler sayfasına da göz atabilirsiniz.
- Finansman ve Ödeme Planı
Fiyat, gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gerekenler içerisinde önemli bir yer tutar. Bu noktada sadece fiyata değil, toplam maliyete bakılması gerekir. Vergiler, tapu harcı, emlakçı tutarı gibi satın alma sürecindeki tüm maliyetlerin hesaplanması önemlidir.
Maliyet konusunda değerlendirme yaparken peşin alım ile kredi kullanımı arasındaki farklar da dikkate alınmalıdır. Peşin alımda faiz ve kredi masrafları gibi maliyetler söz konusu olmaz. Buna karşın nakit paranın kullanımı, farklı sonuçlar doğurur.
Kredi kullanımında ise peşinat, aylık taksit tutarı, faiz ve diğer masraflar dikkate alınır. Enflasyon karşısında taksitlerin nasıl etkileneceği de değerlendirilmelidir. Dolayısıyla bu noktada da bütüncül bir yaklaşıma ihtiyaç duyulur.
Yatırım Amaçlı Alımlarda Getiri Hesaplama
Yatırım amaçlı satın almalarda brüt ve net kira getirisi, satın alma bedeli ve gelecekteki değer artışı gibi konuların birlikte değerlendirilmesi önemlidir. Ayrıca bu noktada amortisman süresi de son derece önemlidir.
Amortisman süresi, gayrimenkulün satın alma bedelinin net kira tutarına bölünmesiyle bulunur. Örneğin; 6 milyon TL’ye alınan bir ev için aylık 25 bin TL kira alındığı varsayılsın. Bu miktar yıllık 300 bin TL kira geliri demektir. Dolayısıyla bu gelirle evin satın alma bedeli ortalama 20 yılda elde edilir.
Kira değişimleri, vergiler, bakım masrafları ve diğer maliyetlerle birlikte değerlendirme yapılmalıdır. Tüm bunlar, yatırım amaçlı konutların getirisini ve satın almaya uygun olup olmadıklarını ortaya koyacaktır.