Kira getirisi yüksek konut nasıl seçilir? Yüksek kira getirisine sahip bir konut seçerken lokasyon, ulaşım erişilebilirliği, bölgedeki kiralık ev talebi, konutun büyüklüğü, yaşı ve site içi olanaklar gibi hususlar dikkate alınır. Ayrıca bu süreçte sadece kira bedeline odaklanmak da hatalı olacaktır. Kira getirisinin yanında satın alma bedeli, yapılacak masraflar, taşınmazın boş kaldığı dönemdeki masrafları ve vergilerin de göz önünde bulundurulması gerekir. Kira getirisi yüksek konut bulmak ve satın almak, bütüncül bir yaklaşımla mümkündür.
Kira Getirisi Nedir, Nasıl Hesaplanır?
Kira getirisi; sahip olunan konut ve diğer taşınmazların haklarının geçici bir süreliğine başka birine devredilmesi karşılığında elde edilen gelirdir. Konutun kiralanması karşılığında alınan ücret olarak da tanımlanır. Ancak söz konusu gelir, kendi içerisinde brüt ve net olarak iki farklı şekilde hesaplanır. Kira getirisi yüksek konut seçiminde net gelire bakılması gerekir. Brüt kira geliri, doğru değerlendirme yapılması için tek başına yeterli olmaz. Brüt ve net kira geliri ile ilgili detaylar aşağıdaki gibidir.
Brüt Kira Getirisi Formülü
Kira gelirinin masraflar düşmeden önceki hali brüt kira geliri olarak kabul edilir. Brüt kira getirisi ise söz konusu gelirin bir yıllık tutarının satın alma bedeline oranlanmasıyla bulunur. Bu işlemin formülü genel olarak şu şekildedir:
- Brüt kira getirisi = (Yıllık kira geliri / Satın alma bedeli) x 100
Söz konusu formül, getiriyi yüzde olarak hesaplar. Örneğin; 6 milyon TL’ye satın alınan bir konutun 25.000 TL’ye kiraya verildiği varsayılsın. Bu konutun yıllık kira getirisi (12 x 25.000) 300 bin TL’dir. Yıllık kira gelirinin satın alma bedeline bölünmesiyle (300 bin TL / 6 milyon TL) %5 bulunur. Dolayısıyla söz konusu konutun brüt kira getirisi %5 olarak hesaplanır.
Kıyaslama yapmak için brüt getiri oldukça kullanışlıdır. Ancak satın alma sonrasındaki ek maliyetleri kapsamadığı için yatırım kararında tek başına kullanılmamalıdır.
Net Kira Getirisi Formülü
Net kira geliri, masrafların düşmesi sonrasında yatırımcının elinde kalan net kira tutarıdır. Net kira getirisi ise satın alınan konuta ait olan ve konut sahibi tarafından karşılanan düzenli ve dönemsel giderlerin çıkarılmasıyla hesaplanır. Söz konusu getiri, taşınmazın gerçek gelir performansını çok daha net bir şekilde gösterir. Net kira getirisi formülü şu şekildedir:
- Net kira getirisi = (Yıllık net kira geliri / Satın alma bedeli) x 100
Burada da hesaplama yüzde (%) olarak yapılır. Hesaplama yapılırken yıllık kira gelirinden vergiler, ev sahibine ait olan giderler düşülür. Böylece yıllık net kira geliri bulunur. Örneğin; binada yapılacak tamiratlar ve demirbaş değişimleri için toplanan paranın ev sahibi tarafından verilmesi gerekir. Bu durum, yıllık kira gelirinin düşmesine yol açar. Ayrıca evin birkaç ay boş kalması da yıllık net kira gelirinde düşüşe yol açar.
Kira Getirisini Etkileyen 7 Temel Kriter
Gayrimenkullerin kira getirisi üzerinde etkili olan çok sayıda etken vardır. Söz konusu etkenler nedeniyle aynı kentte ve hatta aynı caddede bulunan konutların dahi kira getirileri arasında farklılıklar olur. Kira getirisi yüksek konut bulmak için bu kriterlerin tamamının dikkate alınması önemlidir. Söz konusu kriterler aşağıdaki gibidir:
1) Lokasyon ve Ulaşım Erişilebilirliği
Lokasyon, kira talebini belirleyen en önemli kriterdir. Merkezi konumda bulunan ve ulaşım erişilebilirliği yüksek olan konutların daha fazla talep edildiği bilinen bir gerçektir. İlgili durum ise kira getirisinin yükselmesini sağlar.
Ana ulaşım arterlerine, toplu taşıma duraklarına, iş merkezlerine, metro istasyonlarına ve önemli kurumlara yakınlık konutların değerini ve kira getirisini yukarı çeker. Zira bu tür bölgelerdeki konutlara birçok meslek grubundan insan ve öğrenciler ilgi gösterir. Buna karşın ulaşım noktalarına uzak ve şehir merkezinin dışında kalan konutlarda ise talep azdır ve kira getirisi doğal olarak daha düşük kalır.
2) Bölgedeki Kira Talebi
Kira getirisi yüksek konut için bölgedeki talebin dikkate alınması gerekir. Çok fazla konutun olması, bunların hızlı bir şekilde kiralanacağı anlamına gelmez. Talebin yüksek olduğunu anlamak her zaman kolay değildir. Ancak bazı işaretler, kiracı talebinin yüksekliğine işaret eder. Bu işaretlerin başında ise önemli kurum ve kuruluşlara yakınlıktır. Söz konusu kurum ve kuruluşlar aşağıdaki gibidir:
- Üniversiteler
- Hastane ve diğer sağlık kuruluşları
- Eğitim kurumları
- Turizm işletmeleri
- Organize sanayi bölgelere
- İş merkezleri
- Kamu kurumları
Bu kurum ve kuruluşlara yakın olan konutlara talep çok daha yüksek olacaktır.
3) Konut Tipi ve Metrekare
Konutun tipi, oda sayısı ve büyüklüğü kira getirisini direkt olarak etkiler. Aynı konumda ve aynı yaşta olan konutlardan büyük olanların kira geliri çoğunlukla daha fazladır. Ancak kira getirisi açısından değerlendirildiği zaman 1+1 ve 1+0 konutların da öne çıktığı ifade edilebilir.
Konut tipi ve büyüklükle ilgili değerlendirme yaparken diğer kriterlerin de göz önünde bulundurulması gerekir. Büyüklükle ilgili detaylar şu şekildedir:
Konut tipi | Öne çıkan kiracı profili | Potansiyel avantaj |
1+0 / 1+1 | Öğrenci, tek yaşayan çalışan | Daha düşük yatırım maliyeti ve yüksek talep |
2+1 | Çiftler, küçük aileler | Geniş kiracı kitlesi ve uzun süreli kiralama potansiyeli |
3+1 | Aileler | Yüksek kira bedeli ve uzun süreli kiracı potansiyeli |
4) Bina Yaşı ve Bakım Maliyetleri
Bina yaşı, kira bedelleri üzerinde nispeten etkilidir. Ancak net kira getirisi üzerinde çok daha etkili olduğu bilinir. Bu durumun nedeni ise eski binalardaki bakım ve tamirat masraflarının fazla olmasıdır. Yeni binalarda ise bu türden masraflar daha düşük seviyededir.
5) Site İçi Olanaklar
Sitelerin sunmuş olduğu olanaklar, kiralama talebini etkiler. Güvenlik, otopark, çocuk oyun alanları ve diğer ortak bölümlerin kalitesi, sitedeki konutlara olan talebi yukarı taşır. Dolayısıyla da kiralama rakamları da yüksek olur.
Site içi olanaklar kiralık daire fiyatlarını yukarı çeker. Ancak bunu değerlendirirken sitedeki ek maliyetlerin de göz önünde bulundurulması gerekir. Bu tür olanaklar yüksek aidatlara yol açabilir. Yüksek aidatlar ise talep üzerinde olumsuz etki yapacaktır. Kira bedeli ile aidat arasındaki farkın değerlendirilmesi önemlidir.
6) Bölgesel Değer Artış Potansiyeli
Kira getirisinin dışında taşınmazın zaman içindeki kazanacağı değer de önemlidir. Zira değerli bir taşınmazın kira bedeli de doğal olarak yükselecektir. Yeni ulaşım projeleri, üniversite kampüslerine yakınlık ve benzeri yeni yatırımlardan dolayı konutun değerinin zaman içerisinde artması, kirasının da yükselmesine yol açacaktır.
Kira getirisi yüksek konut bulmaya çalışırken bölgesel değer artışının göz ardı edilmemesi gerekir. Zira değer artışından elde edilecek getiri, kira gelirinin çok daha üzerinde olabilir.
7) Kira Sözleşmesi Türü
Konutun hangi şartlar ve ne kadar süreliğine kiraya verileceğini belirleyen sözleşme de önemlidir. Bu noktada uzun süreli sözleşmeler daha istikrarlı ve öngörülebilir gelirler vadeder. Kısa süreli sözleşmeler ise istikrarsız olmasına karşın yüksek gelir elde etme fırsatı verir. Ancak kısa süreli sözleşmeden sonra konutun yeniden kiraya verilememesi, getiriyi düşürecektir. Airbnb gibi konaklama modelleri ise doğru stratejiyle yüksek getiri sağlayabilir. Kira getirisi yüksek konut seçerken bu hususların bütüncül bir yaklaşımla değerlendirilmesi gerekir.